デンバー: 住宅への転換に最適なオフィスタワー 16 棟

デンバー市は現在、ダウンタウンのどのオフィスビルが住宅への切り替えに最適な候補となるかをより明確に把握しており、これは投資家や開発業者がこの仕事に取り組みやすくするためのより大きな取り組みの一環である。

デンバーが世界的建築事務所ゲンスラーに委託して実施した調査によると、デンバー市は16の建物を転換の主な候補として指定し、その次には転換可能性の点で高得点を獲得した別の13の建物を指定した。

「ダウンタウンのタワーは破壊するのとは別の動物です。 それらを無駄にするのは残念です」と、デンバー市地域計画開発局の適応的再利用管理者であるジェニファー・ラムジー氏は言いました。

ダウンタウン・デンバー・パートナーシップの高頻度経済最新情報によると、パンデミック中のリモートワークへの大規模な移行後、オフィスに出勤する従業員は減少しており、ダウンタウン・デンバーの6月の従業員数は2019年のレベルの60％にすぎなかった。

この回復率は全国的に見られる50%近くの割合を上回っていますが、この地域はオフィススペースの過剰に苦しんでいます。 シカゴの証券会社サヴィルズによると、デンバー全体の空室率は26.8％で、中央ビジネス地区では約40％となっている。

市の特徴的な建物のいくつかの所有者は、入ってくる家賃では借金を返済できず、最終的には差し押さえに直面する可能性があるという点でストレスを抱えている。 このため、建物がゆっくりと劣化して最終的には取り壊される前に、現在の所有者や窮地に陥った貸し手に出口ランプを与えるために、巨大な建物の代替用途を見つけるという緊急性が生まれている。

ラムジー氏によると、デンバー市はプロセスを合理化し、より柔軟な規制基準と建築基準を作成するために、調査に含まれていない2件の変換に関するパイロットプログラムを開始したという。 たとえば、ある建物には階段の手すりがあり、現在の基準では十分な高さではありませんでしたが、それでも機能していました。

「金銭的なインセンティブについても議論されています」と彼女は語った。

ゲンスラー氏の調査は、中央ビジネス地区、ユニオン駅、シビック センター、ノース キャピトル ヒル、キャピトル ヒルの 5 つのダウンタウン地区に焦点を当てました。 その地域で最初に検討された 69 棟の建物のうち、主に CBD とノース キャピトル ヒルに位置する 29 棟が住宅転換の有力な候補として特定されました。

テナントがまだ好む新しい建物や、空室率の低い古い建物は除外されました。 建物の審査には、リースの満了日や建物の購入に使用された負債の財務状況も使用されました。 そして、スペースを浪費しすぎたり、切り替えに費用がかかりすぎたりするフロアプランは除外されました。

建物が老朽化し、家賃で借金を返済できなくなると、その価値は下がります。 そして、価格が下がれば下がるほど、開発者が介入して変換を試みることができる可能性が高くなります。 多くの建物はまだ完成していませんが、デンバー市は負のスパイラルを回避し、住宅戸数が少なすぎるという市が抱えている別の問題にも対処しようと取り組んでいます。

Zillow は、デンバー都市圏では 70,000 戸の住宅が不足していると推定しています。 ダウンタウンはアパート建設のペースが速いため、大都市圏の他の地域に比べて住宅の空室率が高いものの、オフィスの空室率のわずか5分の1にすぎません。

つまり、適応的再利用または住宅転換は、2 つの問題に同時に取り組み、従業員を居住者に置き換えて都市の中心部に新しい命を吹き込む方法を提供します。

ダウンタウン・デンバー・パートナーシップによると、デンバー市中心部の住宅戸数は 46,500 戸で、2010 年の約 2 倍となっています。 Gensler の研究で特定された 29 の変換によりさらに 7,500 単位を追加すると、16% の増加に相当します。

ユニットサイズが小さくなれば、デンバーでは大幅に不足している手頃な価格が向上し、効率的な変換が可能になる可能性がある。

「私たちは、この住宅があらゆる所得層の人々のニーズをどのように満たすことができるかに非常に興味を持っています」とダウンタウン・デンバー・パートナーシップの計画およびコミュニティへの影響担当副社長のアンドリュー・イルティス氏は述べています。